Кризис перекроил рынок жилья в Беларуси, считают эксперты. Экономическая ситуация заставила частных застройщиков отказаться от сверхприбылей и уйти в эконом-класс, сделав ставку на малообеспеченных граждан, что, по мнению застройщиков, будет тормозить развитие рынка.

"Рынок жилья в последнее время существенно изменился. Сегодня наиболее активная категория покупателей - это нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которые не готовы ждать, пока подойдет их очередь", - отметил в ходе круглого стола помощник директора риелторской компании "ViVa Invest" Вадим Тачкин. Частные застройщики обратились к ним не от хорошей жизни, считает он, хотя строить жилье для такой категории невыгодно. Рентабельность при долевом строительстве для нуждающихся ограничена 5%, и это серьезный риск оказаться в убытках.

В условиях снижения доходов населения и высоких ставок по кредитам частные застройщики вынуждены довольствоваться малым, чтобы не потерять еще больше.

Сами компании утверждают, что работают сегодня практически на уровне, едва покрывающем затраты на строительство. "По сути, сейчас идет работа ради работы, чтобы сохранить трудовые коллективы и поддерживать свои производственные фонды", - отметил заместитель генерального директора ОАО "Минскпромстрой" Николай Россолько.
Начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства Александр Горваль считает, что цены на коммерческое жилье благодаря кризису стали более реальными. По его словам, у частных застройщиков исчезла завышенная прибыль и рентабельность. "Когда у них возникли проблемы с продажей квартир, они стали искать возможности сокращения своих издержек для более экономичного строительства", - сказал чиновник.

По его мнению, поддерживать строительный рынок Беларуси на плаву позволяет льготное кредитование жилья. В 2009 году оно идет опережающими темпами. Как пояснил А. Горваль, первоначально в бюджете на эти цели было запланировано 3,8 трлн рублей, однако в течение года объем средств был увеличен почти до 5 трлн рублей. "Темпы строительства оказались выше, чем мы предполагали", - сказал представитель Минстройархитектуры. По его словам, в связи с этим было дополнительно выделено сначала 650 млрд рублей кредитов, а на днях - еще 370 млрд рублей.

Потребность в льготных кредитах превзошла ожидания в связи с повышением в этом году уровня доходности, при котором гражданин попадает в категорию нуждающихся и имеет право на льготный кредит. Месячный доход для этого увеличен с 2-х до 3-х минимальных потребительских бюджетов (до 1 млн 160 тысяч рублей на члена семьи). А среди нуждающихся в улучшении жилищных условий таких более 90%, пояснил А. Горваль.

Частные застройщики указывают на определенные противоречия такого механизма. С одной стороны, нужно иметь низкий доход, чтобы стать льготником, и в то же время нужно быть готовым заплатить серьезную сумму из собственных средств - около 30-40 тыс. долларов за квартиру для семьи из трех человек. Поэтому возникает вопрос: откуда при таких доходах граждане смогут найти необходимые суммы?

По мнению риелторов, нынешняя система кредитования вынуждает человека покупать квартиру большого метража. Сегодня государство выдает льготный кредит для нуждающихся из расчета 20 кв. метров на человека. Между тем на рынке долевого строительства жилья, которым занимаются частные застройщики, преобладают достаточно габаритные квартиры (более 100 кв. м - трехкомнатные, 70 кв. м - "двушки", более 50 кв. м - однокомнатные), которые проектировались еще до кризиса, исходя из тогдашних предпочтений граждан и их платежеспособности.

В свою очередь Александр Горваль считает, что проектировать нужно под конкретные потребности граждан. В то же время он полагает, что и сами граждане не всегда адекватно оценивают свои желания жить в просторных квартирах со своими финансовыми возможностями.

Однако ставка на дешевое жилье не будет способствовать развитию рынка, считают застройщики. "В будущем мы, конечно, будем планировать жилье, под которое дадут льготный кредит. Но это будет жилье ниже нынешнего уровня", - отметил Россолько. В частности, без паркинга, с более экономными фасадами и т.д.

Впрочем, говоря о преимуществах льготного кредитования для поддержки отрасли в целом, участники круглого стола сошлись во мнении, что оно развивает иждивенческие настроения в обществе. По словам Тачкина, среди населения формируются мнение, что государство обязано помогать нуждающимся в жилье дважды: льготной ценой и льготным кредитом. С этим согласен и представитель Минстройархитектуры: "Многие люди считают: зачем мне крепко стараться, если за счет государства можно легко решить все свои жилищные вопросы".

По мнению Вадима Тачкина, подход, при котором среднемесячный доход пытаются уравнять с затратами на строительство, не совсем корректен. Он считает, что не квадратный метр должен соответствовать зарплате, а наоборот: "В Европе не метр дешевый, а зарплата высокая".

Прогнозируя ситуацию на рынке недвижимости в будущем, участники дискуссии убеждены, что цены на новое жилье достигли дна и снижаться уже вряд ли будут. Мол, компании и так работают на уровне себестоимости, а по сравнению с прошлым годом коммерческое жилье уже подешевело почти вдвое. В дальнейшем стоимость квадратного метра во многом будет зависеть от экономической ситуации в стране, цен на энергоносители, превышения спроса над предложением.

"Даст нам Россия в следующем году газ по более высоким ценам, значит и цена подскочит, потому что все материалы при строительстве очень энергоемкие", - отметил А. Горваль. По его словам, жилье будет дорожать, поскольку во многих городах уже нет возможности уплотнения застройки, и компаниям приходится осваивать новые территории, что влечет за собой дополнительную финансовую нагрузку на создание инженерной инфраструктуры, прокладку дорог.

Пока же жилье типовых потребительских качеств, которое массово строит государство, "отрывают с руками", отметил чиновник. В то же время у коммерческих застройщиков возникли определенные проблемы с реализацией квартир. По словам А. Горваля, проблемы с реализацией квартир есть и в других странах, но там к этому вопросу компании подходят гибче: "В Испании застройщики сбрасывают цены, идут на издержки, устраивают различные лотереи, дарят при покупке квартир автомобили. У нас никто и спичечного коробка не предложил…"